別荘の維持費は減らせますか？——止まらない費用と縮められる費用【八ヶ岳西麓】

使っていない別荘の維持費を見直したい。けれど、どれが止められて、どれが止められないのかが分からない。八ヶ岳西麓（茅野市・原村・富士見町）の別荘をお持ちの方から、よく受けるご相談です。

入らない温泉に、年11万円台を払い続けている別荘もあります。しかも、使っていない別荘の土地には、住宅に付く固定資産税の特例が付きません。

親の代が温泉付き・管理付きで選んだ条件は、夏に家族で過ごすための条件でした。その別荘を相続した子の代は、ほとんど使わないまま、同じ条件の費用だけを引き継いでいます。費用を「何に付いているか」で分けると、手を付けてよいものと、付けてはいけないものが分かれます。

維持費は、どれが止まらず、どれが縮められるのですか？

維持費は「止まらない費用」「縮められる費用」「止めてはいけない費用」の三つに分けられます。止まらないのは所有に付く費用、縮められるのは契約に付く費用、止めてはいけないのは建物を守る費用です。

固定資産税は、毎年1月1日の持ち主にかかります。住所が別の市町村にあっても、いつでも住める状態の家を持っていれば、その家のある市町村から住民税の均等割がかかることがあります。

別荘地の管理費は、道路・ゲート・共用の設備を維持するための費用です。多くの別荘地では、使っていないことは止める理由になりません。

温泉や水道の契約は、使わなければ解約できますか？

解約できるものがあります。なかでも温泉は、見直しの効果が大きい費用です。

蓼科のある別荘地では、温泉に年3万2千円の使用料と年6万5千円の管理料、さらに5年ごとに8万5千円（税別）の更新料がかかります。年にならすと11万円台です。この別荘地では、温泉を使わなければ解約でき、その後の負担は続きません。

ただし、温泉が土地の権利として付いている別荘地と、利用契約として付いている別荘地があり、扱いは同じではありません。解約したあとで使いたくなったとき、改めて費用がかかることもあります。規約と契約書で「解約できるか」「再開するときに何がかかるか」を先に確かめてください。

水道は、冬に使わないなら、休止の届け出で基本料金を抑えられる場合があります。別荘地の水道は、市町村の水道か、別荘地側の給水かで窓口が変わります。

止めてはいけない費用は、どれですか？

建物を守る費用です。八ヶ岳西麓の冬は、人の出入りがない建物を放っておける気候ではありません。

• 凍結防止の電気：ヒーターや換気に電気を使っている建物で電気を落とすと、配管が凍ります
• 水抜き：せずに冬を越すと、配管や給湯器が割れます。春に水を出して初めて分かります
• 火災保険：人が住まない家ほど、何かあったときに気づくのが遅れます

閉め切った家には湿気がこもり、隙間から小動物も入り込みます。縮められる費用を削って浮いたお金は、ここに回すのが順番です。

使い方を変えると、固定資産税は変わりますか？

変わることがあります。税の上で「別荘」として扱われるか、「人が住む家」として扱われるかで、土地の固定資産税の計算が違うからです。

住宅の敷地には、土地の固定資産税を軽くする特例があります。200㎡までの部分は評価額の6分の1、それを超える部分は3分の1で計算されます。ところが、保養のために使う別荘は、この特例の対象から外れています。国の通知では、毎月1日以上住む家かどうかが、別荘と区別する目安とされています。

年に数日しか使わない別荘を、月に一度以上通う二つ目の住まいにする。あるいは定住に切り替える。そうすると、土地に特例が付く可能性があります。判断するのは所在する市町村で、実際の使い方で見られるため、名目だけ変えても通りません。定住に切り替える場合は、区（自治会）に入って暮らすことが前提になります。

ただし、差額の大きさは土地の評価額しだいです。標高の高い別荘地は土地の評価額そのものが低いことが多く、特例が付いても下がる金額は小さい場合があります。税のために使い方を変えるのではなく、使い方を変えれば税の形も変わる、と考えてください。

維持費をゼロにする方法はありますか？

所有している限り、ゼロにはなりません。ゼロになるのは、次の持ち主に渡したときです。

相続した土地を国に引き取ってもらう制度もありますが、建物のない土地が前提で、別荘が建ったままでは申請できません。

不動産鑑定士として査定するとき、次の持ち主が払い続ける費用は、値段の側に入ります。買う方は、値段と一緒に、年にいくらかかるかを見ています。どの費用が止まらず、どの契約が解約できるかを示せれば、それだけ判断してもらいやすくなります。維持費の整理は、減らすためだけでなく、手放すときの準備にもなります。

減らしきったあとに残る道は、使い方を変える、使いたい身内に譲る、第三者へ売却するか買い取ってもらう、の三つです。

八ヶ岳ライフでは、茅野市・原村・富士見町の別荘について、不動産鑑定士が査定したうえで、仲介でお預かりするほか、自社買取再生でお引き受けすることもあります。管理規約や温泉の契約書が手元になくても、現況のままご相談ください。

まとめ

別荘の維持費は、金額ではなく、何に付いている費用かで見ると動かし方が分かります。減らしきっても残る費用をいつまで払うかは、相場ではなく、その別荘を次にどう使うかで決まります。

よくあるご質問

Q. 温泉を解約した別荘は、売りにくくなりますか？ 買う方によって違います。温泉を使いたい方には条件が下がって見え、使わない方には費用の軽い別荘に見えます。解約できるか、再び使うときに何がかかるかを資料で示せれば、どちらの方にも判断材料になります。

Q. 冬のあいだだけ、電気を止めてもいいですか？ 建物によります。凍結防止のヒーターを使っている建物で電気を止めると、配管が凍るおそれがあります。止める場合は、水抜きを確実に済ませてからにしてください。

Q. 自分の別荘に、住宅の特例が付いているかはどこで分かりますか？ 毎年届く固定資産税の課税明細書で、土地の課税標準額が評価額より大きく下がっているかを見ると分かります。分かりにくい場合は、所在する市町村の税務課に問い合わせるのが確実です。

出典

• 住宅用地特例の率（200㎡まで6分の1・超える部分3分の1）、別荘（毎月1日以上の居住の用に供する家屋以外）が特例の対象外である点：総務省通知（住宅宿泊事業の用に供する家屋の敷地に対する住宅用地特例の取扱い）ほか各自治体の固定資産税案内
• 住民税の均等割（家屋敷課税）：地方税法第24条・第294条、各自治体の案内
• 温泉費用の例：八ヶ岳ライフの取り扱い物件資料（2026年）